加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，是房地產市場的一項重要任務。但是，僅僅依靠政府或者銀行信貸不足以支撐大規模的保障性住房建設。保障性租賃住房REITs這個市場化的金融產品迎來發展“風口”，以支持保障性租賃住房市場穩定健康發展。

2020年，我國住房租賃市場服務人口數量已突破2億人。對于我國保障性住房建設而言，一個以人民為中心、以市場化為導向、以風險可控為前提的多層次、廣覆蓋、風險可控、業務可持續的保障性租賃住房金融服務體系必不可少。其中，體現保障性租賃住房融資需求特點的保障性租賃住房公募REITs備受市場關注。

首批保障性租賃住房REITs試點項目落地，無論對保障性租賃住房，還是對REITs，都是意義深遠的標志性事件。業內人士表示，過去，由于項目回報周期長，資金沉淀壓力大，且租金回報率相對略低，房企參與保障性租賃住房建設的意愿不強。首批保障性租賃住房REITs試點項目落地，打通了“投融管退”閉環，助力保障性租賃住房金融體系進一步完善。

2020年4月底，證監會、國家發展和改革委員會聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金REITs試點相關工作的通知》，正式啟動REITs試點。2021年6月，國家發展和改革委員會發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》將保障性租賃住房納入試點范圍。

今年5月27日，證監會、國家發展和改革委員會聯合發布《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》，推動保障性租賃住房REITs業務規范有序開展。《通知》提到，鼓勵將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內能夠形成有效投資的新建項目，促進形成投資良性循環。

據不完全統計，截至7月17日，已有浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等12個省份在加快發展保障性租賃住房相關政策中明確提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點。多地政府先后出臺支持政策，這是積極落實國家關于加快推進基礎設施公募REITs試點工作的有關舉措。

2021年，上海、南京、杭州、深圳等6座一二線城市的租賃住房用地成交量在全部18個試點城市的占比超過80%。專家預計，我國租賃住房REITs項目也將大量集中于一二線城市。目前落地的兩單保障性租賃住房REITs情況相似，都是地方國有平臺主導、出讓用地。不過，實踐中，各地保障性租賃住房的投資主體、運營主體、土地取得方式是很多元的，業內期待未來能有更多形態和特點的保障性租賃住房REITs問世。

保障性租賃住房REITs是一種不動產資產證券化產品。通俗地講，就是以保障性租賃住房為基礎資產，以產生穩定的租金收益為支撐發行公募REITs，以未來產生的運營現金流為投資人主要收益來源的金融產品，有效連接保障性住房租賃市場和資本市場。

今年5月19日，國務院辦公廳發布了《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，明確通過發行REITs等方式盤活基礎設施存量資產、擴大有效投資的工作要求。據悉，自我國基礎設施REITs正式上市交易以來，試點早期限定于交通設施、市政工程、污染治理項目、倉儲物流新基建、產業園區等特定領域。此次擴圍到保障性租賃住房領域，業內實際早有預期。從國際上看，租賃住房長租房一直是REITs重要的底層資產類別。

預計，在國家鼓勵的情況下，保障性租賃住房會成為公募REITs市場中的大類資產，受到REITs投資人的歡迎。

在當前穩增長、防風險的背景下，積極推動REITs市場發展意義重大。

目前，我國REITs試點工作推進順利，市場初具規模。截至目前，已有14只基礎設施REITs完成發行，共募集資金541億元；截至6月30日，已上市12只REITs總市值為530億元，整體較首發收漲24％；平均日均換手率1.93％。

在現有法律框架下，證監會采取“公募基金+資產支持證券”模式，啟動基礎設施領域REITs試點。證監會、國家發展和改革委員會在市場培育、項目推薦、審核注冊、信息披露、日常監管等方面構建了制度性、機制性安排，保障了試點工作順利開展。

下一步，證監會將加強REITs市場建設。首先是保持常態化發行，盡快形成規模效應。完善項目培育、推薦、審核工作機制，推動更多優質項目發行上市，形成示范效應。進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到能源、水利、新基建等基礎設施領域。盡快推進擴募項目實施，推動已上市優質運營主體通過增發份額收購資產，開展并購重組活動，促進投融資良性循環。

業內專家表示，REITs模式的運作需要基金、證券、房地產管理等多方面的技術支持，需要從業人員具備一定的技術水平。因此，當前引入具有REITs管理經驗的專業人才，同時培養國內基金和資產管理人才是一項緊迫任務。同時，加強對保障性租賃住房建設的監管也必不可少，要維護國家、投資者以及低收入家庭的利益，建立科學合理的監管系統。

（文章有刪減 轉載至經濟日報）